Для чего арендовать коммерческую недвижимость?

Успешная предпринимательская деятельность во многом зависит от удачно выбранного помещения для ведения дел. В особой степени это касается торговли и сферы услуг. Уютный, хорошо оборудованный магазин в центральной части города сам по себе притягивает покупателей. 


То же самое можно сказать об офисах. У каждой уважающей себя компании должно быть добротное помещение для работы и приема посетителей. Даже если вы реализуете товар через интернет-магазин, вам нужно место для комплектации и выдачи заказов, а также решение спорных вопросов с покупателями.


Не каждый бизнесмен, особенно начинающий, может позволить себе покупку нежилого помещения. В таких случаях на помощь приходит аренда коммерческой недвижимости.


Перечислим все преимущества аренды:


относительно невысокие финансовые затраты;

более простая по сравнению с покупкой процедура оформления документации;

возможность в любой момент сменить арендодателя и переехать в другое здание;

большой выбор объектов недвижимости, особенно в мегаполисах.

Обратный процесс – сдача помещений в аренду – тоже имеет немало плюсов. Прежде всего, это надежный источник пассивного дохода. Приобретение в собственность коммерческих площадей (торговых, офисных, промышленных и других) – удачный вариант инвестирования средств.


Пока существует частный бизнес, его представители будут постоянно иметь потребность в помещениях для ведения дел, а значит, владельцы недвижимости будут иметь стабильный доход без особых трудозатрат.


Поиск подходящего помещения для бизнеса-мероприятие хлопотное. Наиболее быстрый и надежный способ найти объект – это воспользоваться услугами профессиональных посредников.


2. Как снять коммерческую недвижимость-5 полезных советов

Арендуя коммерческие объекты, надо максимально внимательно подходить к их выбору. От параметров и функциональных характеристик помещения зависит, как скоро вы сможете начать предпринимательскую деятельность, и объект будет полностью соответствовать целям вашего бизнеса.


Для начала определитесь, как вы будете искать подходящее помещение – самостоятельно или с помощью агентства. Первый способ предполагает наличие неограниченного запаса свободного времени и связан с разнообразными рисками. Второй вариант более безопасный и надежный.



Экспертные советы помогут избежать типичных ошибок арендаторов.


Совет 1. Внимательно изучайте вытяжку и вентиляционные системы

В помещении будете работать вы сами или ваши работники, поэтому наличие исправных вентиляционных систем – пункт важнейший. Отсутствие мощной автономной вентиляции в здании-реальное препятствие для нормальной работы кафе, ресторана, продуктового магазина.


Продукты питания надо хранить в подходящих условиях, а посетителей и продавцов не должны беспокоить посторонние запахи. Более того, санитарные службы просто не позволят вам использовать объект под предприятие общественного питания или продуктовый магазин, если в нем есть только общедомовая вентиляция.


Совет 2. Заострите внимание на погрузочно-разгрузочных зонах

Удобная зона для погрузки-выгрузки товаров – еще один ключевой момент для владельцев кафе, ресторанов, столовых и магазинов.


Удобная зона погрузки


Важно, чтобы участок, на котором будут проводиться погрузочно-разгрузочные работы, не выходил во внутренний двор жилого дома или на проезжую часть. Будете мешать жильцам или автомобилистам, вас замучают жалобами.


Совет 3. Оцените электрические мощности

Вопрос полноценного электроснабжения особенно актуально для арендаторов, чей бизнес связан с использованием энергозатратного оборудования – холодильников, электропечей, станков и т. д.


Проследите, чтобы электрические кабели в помещении были достаточно вместительными, чтобы обеспечить потребности предприятия в полном объеме.


Совет 4. Внимательно ознакомьтесь с условиями договора

Прежде чем ставить свой автограф на договоре аренды, внимательно ознакомьтесь с условиями, на которых заключаете сделку.


В договоре обязательно должны быть следующие пункты:


сроки аренды, стоимость и способ оплаты;

если помещение сдается с оборудованием, то обязательно составляется опись имущества;

ответственность сторон за нарушение договора;

условия расторжения соглашения.

Расходы на коммунальные платежи, вывоз мусора, содержание противопожарной системы и охранной сигнализации берет на себя, как правило, арендатор. Однако арендодатель платит при необходимости капитальный ремонт, включая замену сантехнических коммуникаций и электропроводки при выходе их из строя.


Заранее обсудите с арендодателем вопрос страхования имущества – будет составлен такой договор, и если нет, решите, кто возьмет на себя оплату убытков в случае непредвиденных ситуаций.



Совет 5. Проверяйте документы на собственность

В обязательном порядке стоит проверить правоустанавливающие документы собственника-договор купли-продажи, выписку из государственного реестра на право владения.


Убедитесь, действительно помещение принадлежит лицу, которое вам его сдает. В противном случае в один прекрасный момент появится настоящий хозяин объекта с соответствующими полномочиями. Важно также, чтобы помещение не находилось в залоге, не было арестовано за долги, не мало других обременений.


3. Как сдать в аренду коммерческую недвижимость-пошаговая инструкция для новичков

У вас есть склад, торговое помещение, офис в центре города или другая нежилая недвижимость, которая простаивает без дела и требует постоянных затрат на содержание? Хватит терять деньги, пора их получать. Сдайте в аренду коммерческое помещение и имейте стабильный ежемесячный доход.


Сдача в аренду нежилого объекта – мероприятие относительно несложное. Процедура регулируется Гражданским Кодексом. Самое главное в этом процессе – заключить с арендатором грамотный договор аренды.


Чтобы провернуть операцию быстро и с выгодой, следуйте нашему пошаговому руководству.


Шаг 1. Выбираем риэлторское агентство

Если вы решили работать через посредника, нужно выбрать для начала риэлторское агентство. Изучите предложения в интернете, специальных изданиях, расспросите коллег и знакомых – нет у них опыта работы с надежными профессиональными компаниями.


Обращайте внимание на три параметра – опыт работы на рынке коммерческой недвижимости, репутацию, наличие обширной базы данных.


Шаг 2. Определяем размер арендной платы

Чтобы выяснить оптимальную цену арендной платы, воспользуйтесь одним из двух вариантов. Первый-лично просмотрите базы данных вашего города и определите примерный диапазон цен за аренду похожих помещений. Второй-делегируйте задачи риэлтора.


Кстати, помимо агентств недвижимости, посреднические услуги предоставляют частные маклеры. Они обычно берут на 25-50% меньше за свою работу, чем компании. Однако частных специалистов, работающих с нежилой недвижимостью, даже в крупных городах – единицы.

стоимость аренды влияет несколько факторов:

площадь и состояние помещения;

удаленность от центра города;

близость транспортных развязок;

общая ситуация на рынке коммерческой недвижимости в вашем регионе.

Хотите сдать объект быстро и без хлопот, просто немного снизьте цену.

Шаг 3. Ищем арендатора

Если за вас работает посредник, то все хлопоты по поиску арендатора лягут на его плечи. Агент сам организует рекламную компанию или воспользуется личными каналами поиска клиентов. Можно немного помочь риэлтору – например, самостоятельно разместить баннер на здании или на окнах помещения.

Шаг 4. Готовим документы

Если вы сотрудничаете с профессионалом, «бумажный» аспект мероприятия он тоже возьмет на себя. Риэлторам известны все тонкости работы с документами: они подготовят их гораздо быстрее и качественнее.


Как подготовить документы


Если же вы выбрали самостоятельный путь, то на этом этапе все равно придется воспользоваться профессиональной помощью


Шаг 5. Заключаем договор аренды

Финальный этап сделки-заключение договора аренды. Профессиональный риэлтор составит этот документ самостоятельно по установленной форме.


Вам останется лишь проверить сделку на наличие обязательных пунктов. О них мы уже говорили в предыдущей главе: неважно арендатор или арендодатель, согласие с условиями и правилами должно быть обоюдным.


4. Как найти арендаторов коммерческой недвижимости – 4 проверенных способа

Несколько советов тем, кто занимается сдачей объектов в аренду впервые и совершенно не в курсе, где ему искать арендаторов.


Способ 1. Через Интернет

Если вы владеете компьютером на уровне рядового пользователя, ищите арендаторов через интернет на сайтах бесплатных объявлений и специализированных ресурсах.


Достаточно ввести в поисковую строку: сниму/сдам офис (торговое помещение, склад, мастерскую), и вы найдете сотни желающих в своем городе арендовать вашу недвижимость.


Способ 2. С помощью объявлений в газетах и журналах

Несмотря на общий переход на цифровой формат, люди продолжают читать бумажные газеты и журналы.


Находить потенциальных клиентов можно по объявлению в печатных изданиях. Иногда такие объявления публикуют сами агентства недвижимости, если испытывают острую потребность в аренде нежилых помещений.


Способ 3. Среди друзей и знакомых

Хороший способ для тех, у кого широкий круг общения. Если вы опытный предприниматель, у вас наверняка есть знакомые, которые хотят самостоятельно снять нежилую площадь, или знают людей, желающих арендовать недвижимость для деловых нужд.


Приятно иметь дело с арендатором, которого ты знаешь лично, но не забывайте и о том, что дружба дружбой, а договор надо составлять по всем правилам.


Способ 4. С помощью агентств недвижимости

Каждое риэлторское агентство, даже сугубо локальное, имеет собственную базу данных, в которую внесены потенциальные арендаторы, покупатели и продавцы. Просто поставьте задачу поиска перед своим агентом и ждите результатов.


В таблице наглядно представлены преимущества и перспективы всех 4 способов поиска арендаторов:


№ Преимущества Охват аудитории

1 Через интернет Нулевые финансовые затраты, скорость, эффективность Широкий

2 Через газеты и журналы Скорость, удобство Широкий

3 Через знакомых Если арендатор найдется, вы будет знать его лично Ограничен

4 Через агентства У каждой конторы есть профессиональная клиентская база Максимально широкий


5. Если вы сдаете коммерческую недвижимость – 3 главных риска для арендодателя

Каждый арендодатель беспокоится за состояние своего объекта и желает получать прибыль от аренды, а не убытки.


Перечислим основные риски владельцев коммерческой недвижимости и подскажем, как их избежать.


Риск 1. Использование помещения не по назначению

В каждом грамотно составленном договоре аренды указано, с какой целью и как будет эксплуатироваться сданное в аренду помещение. Это касается и оборудования, которое вы сдаете вместе с арендой.


Если арендатор обещал использовать помещение под склад, а устроил в нем магазин розничной торговли, вы имеете право оштрафовать его или расторгнуть соглашение без возврата стоимости аренды.


Риск 2. Повреждение или пропажа имущества

Вы сдали объект и оборудование добропорядочному, как вам казалось, гражданину, а он, выражаясь дипломатическим языком, ваших ожиданий не оправдал. А именно – довел помещение до состояния разрухи, поломал оборудование, выкрутил лампочки и вообще, повел себя по-свински.


Владелец в таких случаях имеет право требовать возмещения вреда в полном объеме. Причем должны быть возмещены не только затраты на ремонт, но и рыночная стоимость испорченного оборудования.


Ответственность не предусмотрена, если объект и имущество пострадали вследствие непредвиденных обстоятельств, например, от пожара или наводнения.


Риск 3. Отказ арендатора вносить ежемесячную плату

Неаккуратных плательщиков надо наказывать гривной. Однако это возможно, опять же, если договор аренды составлен по всем правилам. То есть в документе должны быть четко оговорены сроки и размер ежемесячных выплат.


6. Если вы снимаете коммерческую недвижимость – 3 главных риска для арендатора

Арендатор тоже может пострадать в результате противоправных или несанкционированных действий арендодателя.


Риск 1. Аренда помещения, на которое у «арендодателя» нет законных прав

Если вам сдаст помещение лиц, у которого нет на объект законных прав собственника, договор будет считаться недействительным. Чтобы этого избежать, требуйте предъявления правоустанавливающих документов.


Можно самостоятельно получить выписку из реестра, но зато вы достоверно будете знать, «кто в доме хозяин».

Риск 2. Смена замков в помещении сразу после внесения предоплаты

Да, такие ситуации еще встречаются в природе. Вы подписываете договор, вносите предоплату, получаете из рук в руки ключи, а когда желаете въехать в помещение со своим имуществом, выясняется, что замки заменили, а «владельцев» и след простыл.


Обращайтесь в полицию


Выход в такой ситуации только один – обратиться в полицию и возбудить по факту мошенничества уголовное дело.


Риск 3. Субаренда

Здесь лучше всего разъяснить суть на простом примере.


Пример

Арендатор Андрей, начинающий предприниматель, снял на год помещение под магазин, оплатив за полгода вперед. При этом проверку правоустанавливающих документов бизнесмен не проводил, понадеявшись на честность арендодателя.


Через месяц успешной торговли в магазине появился настоящий хозяин с полным набором подлинных документов. Он вежливо попросил арендатора съехать с занимаемой площади. Андрей попытался найти субарендатора, чтобы хотя бы вернуть свои деньги, оплаченные вперед, но ни на звонки, ни на СМС предприимчивый посредник так и не дал ответа.


Вывод: имейте дело непосредственно с владельцем. По крайней мере, он должен быть в курсе всех манипуляций, которые происходят с его имуществом. Проверьте в договоре право арендатора на субаренду.


Квартиры



Как могут обмануть

Среди владельцев квартир и риелторских агентств есть настоящие, а есть мошенники. Часто последние работают по определенным схемам. Рассмотрим наиболее распространенные кейсы.

«Заплатите задаток, если хотите быть первыми в очереди»

На различных сайтах (начиная с OLX и завершая тематическими сайтами по аренде квартир) можно найти квартиры, которые за несколько минут после публикации поста уже имеют очередь в 5-10 человек. Когда звонишь по указанному номеру, трубку обычно берет сам владелец квартиры. Он расхваливает ее, перечисляет все преимущества и говорит, что вы n-не в очереди. Например, вы будете седьмыми, если запишетесь на просмотр.

И собственник, и наниматель понимают реалии рынка и осознают, что квартиру нужно арендовать, как только нашел удовлетворительный вариант. Следовательно, владелец предлагает оплатить задаток, чтобы переместиться вверх в очереди и стать первым всего за 500-1000 гривен, которые в случае аренды квартиры будут включены до первой месячной оплаты.

Конечно же, никакой квартиры не существует, а если существует, то ее арендуют до того, как вы туда доедете. Деньги, присланные на карточку владельца, вернуть обычно невозможно.


«Нужно заключить договор о пользовании услугами нашей фирмы»



Низкая цена квартиры с идеальным ремонтом — повод тщательнее присмотреться и лишний раз все проверить. Часто в таком случае, позвонив по указанному на сайте номеру, вы слышите имя человека и какое-то название компании, которая, если верить собеседнику, помогает владельцам квартир найти арендаторов. Собеседник приглашает вас заглянуть в офис перед тем, как осмотреть квартиру, поскольку у них там ключи или договор.

Так называемый «однодневный офис», который арендуется на час-другой, чтобы принять несколько таких клиентов, обычно не имеет никаких опознавательных знаков, количество мебели и внутреннего декора минимизирована, никаких папок или документов на столе нет, работников в помещении один или двое.

Вам предлагают подписать договор, который будет регулировать ваши отношения с компанией. Важно: нужно внести оплату за услуги фирмы в размере месячного жалованья за найденную квартиру. В договоре на первый взгляд все вполне правомерно, однако квартиру вы сможете осмотреть лишь после того, как оплатите средства. Исключительно в течение суток.

Очевидно, что квартиры не существует, договор липовый, "однодневный офис" за часок уже освободит помещение, а вы потеряете довольно большую сумму.


"Квартира еще ремонтируется, можете оплатить сейчас, а заселитесь потом»

Более похожая на правомерную схема выглядит следующим образом: вы находите квартиру, встречаетесь с владельцем, осматриваете ее, но там еще происходит ремонт. Собственник предлагает вам оплатить средства за первый и последний месяцы аренды, ключи от квартиры не выдает, поскольку еще нет смысла заезжать, договор не подписан. Связь поддерживает на протяжении всех ремонтных работ, а в день заезда — тишина.


Как себя защитить

Насколько трудно в судебном порядке отстоять свое право на арендованное жилье в случае неправомерного заключения договора об аренде?


В первую очередь следует помнить, что незнание законов не освобождает от ответственности и последствий незнания законов.

В случае нарушения норм законодательства, договор можно признать в судебном порядке недействительным.

Для того чтобы признать договор недействительным и восстановить права, которые им были нарушены, следует составить заявление в суд и приложить соответствующий договор. Принятое судьей решение будет зависеть от прилагаемых сторонами доказательств их правоты. Поэтому лучше помимо "договора" собирать платежки за коммунальные услуги, интернет — то есть все, чем можно доказать факт проживания. Однако существуют и случаи, когда договор остается у хозяев квартир и добавить в суд нечего. Поэтому здесь в качестве доказательств могут быть банковские перерасчеты на платежную карту, показания свидетелей. Но процесс доказывания, конечно, усложнится.

По каким статьям Уголовного или Административного кодекса Украины можно привлечь к ответственности мошенников в случае, если договор заключен неправомерно и о выполнении его условий речь не идет?


Если говорить вообще об обманутых нанимателей, то, конечно, это статья Уголовного кодекса о мошенничестве, но также в определенных случаях может быть статья за самоуправство. Например, если речь идет о безосновательном выселении нанимателей жилья

Кодекс об административных правонарушениях предусматривает в статье 51 мелкое хищение чужого имущества путем кражи, мошенничества, присвоения или растраты и влечет за собой наложение штрафа от десяти до тридцати необлагаемых минимумов доходов граждан, или исправительные работы на срок до одного месяца с отчислением двадцати процентов заработка, или административный арест на срок от пяти до десяти суток. Деньги следует понимать как имущество.

Какие документы стоит проверять у владельца квартиры (того, что называет себя таковым), у риелтора или агентства?

В первую очередь среди документов, которые необходимо проверить:

наличие права собственности того лица, с которым непосредственно будет заключаться договор аренды (найма) жилья;

выписка из Реестра вещных прав или свидетельство о праве собственности;

риелтор: документы, удостоверяющие его должность;

самозанятый предприниматель: документы на ФЛП;

представитель агентства: документы Агентства, где указано, что он трудоустроен.

Можно ли собственноручно проверить кто является владельцем квартиры?

Существуют открытые реестры вещных прав, где за 17 гривен можно взять информационную справку о принадлежности квартиры тому или иному лицу.

Из жизни

История И. Мария живет в Киеве уже более 5 лет, работает. Рассказывает, что неоднократно сталкивалась с мошенничеством при аренде квартиры, однако говорит, что не всегда легко учесть все детали и быть уверенным в том, что квартира настоящая, договор правомерный и все будет в порядке.

"Это был первый опыт по аренде жилья в Киеве. Мы с парнем искали даже не квартиру, а комнату, чтобы снимать вдвоем, — цены на аренду в Киеве в сентябре зашкаливали. За однокомнатную квартиру где-то на ДВРЗ просили всю мою месячную зарплату.

Парень нашел комнату в старом, но приятном доме в районе метро Сырец. За исключением ванной, которая находилась прямо на кухне (но с легкой руки записывалась на пользу представлений о трешову романтику, что непременно должно сопровождать твою первую съемную комнату), все выглядело в рамках представлений о "жить можно". В день подписания Соглашения нас встретила женщина-риэлтор, которая очень спешила, и мы почему-то сели в машину, как оказалось немного погодя, племянника владельца дома. Мы ехали на его работу — ею оказалась охранная будка то ли какого-то СТО, то ли недорежимного объекта. "По секрету" племянник рассказал нам душещипательную историю, что владелец — его дедушка, у которого недавно умерла жена, и дочь, и остался он один с одной шиншиллой в клетке в той же сторожевой будке. Соглашение подписали там же. Ею оказался плохо отпечатанный, с размазанной краской принтера документ на русском языке. "Ну ладно, может, это действительно лишнее", — подумала я. К счастью, мы не давали задаток и заплатили за один месяц.

В итоге мы прожили там неделю. Хозяин дома, который, как нас уверяли, адекватный человек, ежедневно напивался до того состояния, что не узнавал своих квартирантов. Несколько попыток вернуть деньги, через риэлтора в том числе, что оказалась не риелтором, а близкой родственницей, которая просто взяла деньги надурняка и методично игнорировала наши звонки, закончились нашей оттуда бегством. За день после того, как квартирант сверху — бывший зек (нет, нас не предупреждали об этом) — вытащил из-за дома спрятанный пистолет и пошел наверх выяснять свои отношения с дамой сердца и собутыльником, мы убежали. Без денег, конечно.

Еще была история, как мы срочно искали квартиру, где нам бы разрешили жить с котом и собакой. Нашли. Дали сразу деньги риелтору (50%), потому что могли со всеми сожителями подписать контракт вечером, а один сожитель просто злился. Деньги без расписки, несколько месяцев обещали отдать, потому что квартиру еще не сдали". Так ничего и не вернули, хотя риелтор работала через компанию. Здесь был наш промах, конечно.

После этого мы еще не раз имели неприятные истории как с соседями, так и с теми риэлторами, которые работали через фирмы. Это дало нам понять, что хаос в сфере аренды жилья в Киеве имеет невероятные масштабы. И просчитав все, никогда не знаешь, точно ли это все».

История II. У редакции тоже есть собственный опыт, правда, все завершилось спокойнее. Наша журналистка искала квартиру для аренды и испытала на себе две схемы, указанные выше.

"Мы начали искать квартиру с парнем раньше времени: планировали съехать уже через несколько недель. От услуг риэлторов решили отказаться, поскольку мы не считали, что их гонорар должен составлять аж половину стоимости аренды за месяц. Наслушавшись советов от друзей и знакомых, решили искать квартиру на OLX. Мол, там без посредников и без наценки. Несколько десятков звонков: "уже занята", "вы пятнадцатая в очереди", "я парочкам не сдаю". Еще несколько попыток найти квартиру завершились предложением со стороны владельца оплатить тысячу гривен, если мы хотим перепрыгнуть вверх в очереди.