1. Что такое коммерческая недвижимость и как на ней заработать?


Любые объекты нежилой недвижимости – офисы, торговые точки, склады, спортивные и гостиничные комплексы, цеха и мастерские – относятся к разряду коммерческих помещений. Такая недвижимость по определению должна приносить своему владельцу доход, а не простаивать без дела, съедая деньги за содержание. Если вы владеете коммерческим помещением, у вас есть масса вариантов превратить его в источник прибыли.
Вот некоторые из них:
оборудовать объект под личный бизнес;
сдать его в аренду другим предпринимателям;
продать заинтересованным лицам.
Наиболее вероятный вариант использования нежилой недвижимости после ее покупки у владельца – открытие магазина розничной или оптовой торговли. Помещения под магазин должны соответствовать определенным требованиям, иначе санитарные и другие службы не дадут добро на эксплуатацию объекта. Например, продуктовые торговые точки должны иметь автономную вентиляцию и противопожарную систему. Поэтому, прежде чем продавать площадь под магазин, убедитесь, что она соответствует необходимым параметрам. Еще более строгие требования предъявляются к помещениям под кафе, рестораны и другие заведения общественного питания.
Сам процесс реализации коммерческой недвижимости – мероприятие хлопотное и сложное, особенно для людей, которые никогда не занимались продажей нежилых помещений. Такие объекты по статистике продаются в 1,5-2 раза дольше, чем жилые квартиры.
Поэтому большинство продавцов действует через посредников-риелторов, специалистов по сделкам с недвижимостью.
Инвестиции в коммерческую недвижимость – популярный и перспективный способ вложения средств. Пока существует частный бизнес, предприниматели будут нуждаться в помещениях для ведения оного. А значит, будет существовать и спрос на объекты нежилого фонда. Даже в условиях экономического спада недвижимость для коммерции продолжает приносить владельцам доход от аренды или продажи. Продажа помещения с максимальной выгодой для владельца – это целое искусство. Однако существуют проверенные алгоритмы, которые позволяют реализовать имущество быстро и дорого.


2. Какие существуют способы продажи коммерческой недвижимости


ТОП - 3 основных способа
Продавать недвижимость в первый раз чертовски сложно и страшно, особенно для людей впечатлительных и не имеющих врожденной деловой хватки. Новичков нередко обманывают, вводят в заблуждение, «бросают» и «разводят».
Чтобы этого избежать, следует заранее решить для себя, как именно вы будете продавать свое имущество самостоятельно или с привлечением профессиональных помощников. Сразу скажу, что первый вариант не подходит для новичков.
Рассмотрим все способы продажи подробно и подробно.


Способ 1. Самостоятельная продажа
Этот способ стоит выбирать тем, у кого есть хотя бы минимальный опыт серьезных сделок с недвижимостью. Если вы никогда не занимались такими делами, столкнетесь с трудностями уже на первом этапе. Например, не сможете адекватно оценить свое помещение и слишком занизите или завищите цену. Еще одно важное обстоятельство: чтобы самостоятельно заниматься продажей, нужно иметь неограниченный запас времени. Вы будете сами организовывать рекламную кампанию, отвечать на звонки, встречаться с потенциальными покупателями. Если у вас, кроме продажи, есть другие занятия, будьте готовы, что времени на них будет оставаться все меньше и меньше.
Пример
Один мой знакомый по имени Ринат владел небольшим помещением, которое использовалось для торговли овощами и фруктами. Недавно Ринат переехал в другой район и решил продать точку быстро и без привлечения посредников. Повесил самодельный баннер, дал объявления в СМИ и в интернете.Переезд и обустройство на новом месте занимали у Рината почти все свободное время, но вначале он еще успевал отвечать на звонки и встречаться с желающими. Но постепенно их поток иссяк, объявление затерялось среди других подобных, а помещение так и стоит уже больше 9 месяцев с сиротливым баннером «Продам».
Вывод: не умеешь продавать или нет на это времени, не берись. Делегирует эту задачу тем, кто может и умеет.


Способ 2. Пользование услугами частного риэлтора
Частный маклер – это высококвалифицированный специалист, который работает независимо от агентств недвижимости. Поскольку такому «вольному стрелку» не нужно регулярно «отстегивать» процент с дохода в корпоративный котел, он берет за свои услуги меньше на 25-50%. Но есть опасность, что вам попадется аферист, непрофессионал или новичок. Среди частных маклеров с коммерческой недвижимостью работают единицы. Такого спеца можно найти в Киеве или Одессе, но например в каких Луписоках, сложно или невозможно.В любом случае работать с ним, как и с ангажированным агентом, нужно строго по контракту.


Способ 3. Обращение в агентство недвижимости
Это оптимальный вариант для делового человека. Услуги агентства стоят денег, но эти затраты в конечном счете с лихвой окупаются. При условии, конечно, что вашим объектом занимаются настоящие профессионалы с опытом ведения подобных дел.
У каждой конторы есть готовая клиентская база, так что поиск покупателя, звонки и переговоры агенты берут на себя. Они же проследят за юридической чистотой сделки, займутся подготовкой и оформлением документации, финансовыми взаиморасчетами.
За хорошим риелтором продавец, как за каменной стеной. Можно не бояться, что помещение пойдет по дешевке или его приберут к рукам мошенники.


Небольшая таблица наглядно демонстрирует основные плюсы и минусы всех способов продажи:

№ Способ продажи Преимущества Недостатки
1 Самостоятельно Не нужно платить агентам Непомерные затраты времени и сил
2 из-за частного риэлтора частник берет меньше, чем компания хорошего независимого маклера нелегко найти
3 Через агентство Каждая контора имеет свою базу данных и опыт работы с коммерческими объектами Высокая стоимость услуг


3. Как продать коммерческую недвижимость-6 простых шагов


В Украине – миллионы квадратных метров нежилой недвижимости, и это количество ежегодно растет. Однако и потребности предпринимателей пропорционально увеличиваются, так что на любой объект перспективной недвижимости всегда найдется свой покупатель.
Продавцу остается лишь найти клиента и получить с него по максимуму. Как это сделать? Читайте инструкцию и применяйте на практике.


Шаг 1. Готовим объект к продаже
Первое правило удачной продажи-ваш объект должен быть юридически чистым. Это значит, у него не должно быть, кроме вас, других владельцев. На «чистое» помещение не претендуют ни муниципальные, ни областные ни столичные, ни какие-то другие структуры.
Объект не должен находиться в аресте, в налоговом или имущественном залоге. Если какие-то проблемы были в прошлом, и вы их успешно решили, этот факт нужно обязательно задокументировать.
Новое помещение с отделкой и ремонтом не требует дополнительной подготовки. Разве что для продажи площади под магазин или кафе потребуется провести дополнительные коммуникации – например, установить автономную вентиляционную систему.
Полностью готовый объект «под ключ» стоит на порядок дороже, чем тот, в котором новому владельцу придется еще месяц-другой наводить марафет.
Если до продажи объект находился в аренде, стоит устранить следы бывших арендаторов: убрать вывески, расклейку, стенды, лишнее оборудование. При необходимости наймите клининговую службу: безупречный внешний вид ускорит процесс продажи.


Шаг 2. Определяем стоимость недвижимости
Корректное определение цены – важнейший этап процесса. Сделать это самостоятельно под силу немногим владельцам нужно будет провести полноценное маркетинговое исследование, изучить рынок и сделать верные выводы. На стоимость помещения влияют десятки факторов.
Перечислим основные:
возраст здания;
состояние объекта;
местоположение;
наличие парковочных мест;
близость транспортной развязки;
полезная площадь.
Трудно учесть все обстоятельства без профессиональной подготовки, поэтому лучше вызвать оценщика. Если вы действуете через агентство, эту функцию возьмет на себя ваш риэлтор.


Шаг 3. Размещаем рекламу
Грамотная реклама ускоряет срок продажи, факт.
Варианты размещения рекламы:
бесплатные доски объявлений в интернете;
реальные доски объявлений в оффлайне;
печатные издания;
телевидение и радио;
наружная реклама – баннеры, растяжки, указатели на асфальте, плакаты.
Самостоятельно организовать кампанию способен далеко не каждый продавец. Поэтому обычно «продвижением и внедрением занимаются специалисты из риэлтерской конторы.
Реклама коммерческой недвижимости
Сегодня основная среда, в которой обитают арендаторы и покупатели нежилых объектов, это Рунет. Именно в сети люди занимаются поиском предложений и сбытом имущества. Понятно, что нужно знать сайты с высокой посещаемостью и направлять основные усилия именно туда.


Шаг 4. Выбираем покупателя
Хорошо, когда есть из кого выбирать. Если желающих много – выбирайте того, кто готов заплатить сразу вызывает у вас наибольшее доверие.
При работе через посредника поиском и выбором покупателей будет заниматься ваш агент. Но последнее слово, конечно, останется за вами.
Совет для тех, кто хочет продать очень быстро: некоторые агентства предлагают услугу выкуп недвижимости. Это значит, что помещение у вас покупают сами компании, но по цене на 15-40% ниже рыночной.


Шаг 5. Готовим документы
Чтобы сделка купли-продажи была полностью легитимной, все документы должны быть подготовлены заранее.
Понадобятся следующие бумаги:
Правоустанавливающие документы, подтверждающие, что вы – владелец объекта, а не арендатор, временный управляющий или внучатый племянник владельца.
Выписка из государственного реестра-удостоверяет, что помещение не заложено, не арестовано, не выставлено на торги.
Техническая характеристика объекта (ее получают в БТИ). В документе указаны все важные параметры: год ввода в эксплуатацию, площадь, количество комнат, этажность и т. д. Профессиональный риэлтор всегда поможет, если каких-то документов не хватает или они неправильно оформлены.

Шаг 6. Заключаем договор
Кульминация процесса заключения договора купли/продажи. Этот этап требует специальных знаний и опыта. Поэтому лучше, если составлением документа занимаются специалисты.
В договоре указывается порядок взаиморасчетов, обсуждаются способы передачи денег от покупателя продавцу, прописывается стоимость объекта и другие важные сведения, вплоть до указания, какая из сторон понесет дополнительные расходы на регистрацию сделки.
Документ должен иметь однозначную трактовку. Желательно заверить его у нотариуса. А еще лучше, если нотариус лично присутствовать на процедуре заключения сделки.
Главное правило продавца (так и покупателя): сначала читаем, потом подписываем. Правило простое, но на деле ему следуют лишь единицы. Люди либо стесняются читать договор, пока другие стороны ждут, либо надеются на авось. Это ложная линия поведения. Читать нужно. И не по диагонали, а пункт за пунктом. Если у вас есть какие-то сомнения относительно сделки, лучше прояснить их заранее. 

 4 полезных совета с быстрой продажи коммерческой недвижимости

Хотите продать быстро и с выгодой, пользуйтесь советами наших экспертов. Эти советы просты, но гарантируют владельцам недвижимости оперативные и безопасные продажи.

Совет 1. Сотрудничайте с агентствами недвижимости
Если на вашем счету не один десяток проданных объектов, продолжайте действовать самостоятельно. У вас прирожденный талант.
Как быстро продать коммерческую недвижимость
Другим лучше сотрудничать с профессионалами. Они знают рынок, умеют работать с документами грамотно, заинтересованы в продаже помещения по максимальной цене. Выиграете вы-выигрывает агент.

Совет 2. Выбирайте фирмы, специализирующиеся на срочном выкупе недвижимости
Логическое продолжение первого совета. В обзоре, который представлен выше, 2 из 3 компании специализируются на нежилых объектах. Такие агентства имеют узконаправленных риелторов, которые годами занимаются только продажей или, например, арендой офисов и магазинов.

Совет 3. Подготовьте аргументы прибыльности использования объекта
Давая объявление, не скупитесь на слова и яркие картинки. Укажите все плюсы вашего помещения – близость транспортного узла, недавний ремонт сантехники и замена проводки, удачное расположение в деловом районе города, великолепный вид на мегаполис из офиса на 25 этаже. Удачные фото прекрасно дополнят картину.

Совет 4. Создавайте целевую рекламу
Таргетная реклама – мощный маркетинговый инструмент, которым пользуются не только менеджеры, но и умные продавцы коммерческой недвижимости. Ориентируйтесь в своей рекламной кампании на тех, кому такое помещение нужнее всего – предпринимателей, инвесторов, оптовых торговцев.
Рекламу надо давать там, где целевая аудитория ее прочитает – на специализированных сайтах, а не в общем потоке объявлений. Можно даже напечатать небольшой тираж рекламных флаеров и распространить их по деловым центрам вашего города.

6. Заключение

Сделаем выводы. Продажа коммерческой недвижимости – дело ответственное и трудоемкое. Если у вас нет соответствующего опыта и специальных знаний, лучше доверить реализацию объекта профессиональным посредникам.

Жилая недвижимость



Как безопасно покупать  жилую недвижимость?

Умельцев в сфере афер с объектами недвижимости с каждым годом не становится меньше, а значит, при покупке собственного жилья необходимо знать обо всех опасностях, с которыми можно столкнуться.

 Как покупателю максимально обезопасить себя при покупке квартиры, и на что нужно обратить наиболее пристальное внимание?

 Рассмотрим подробнее.

 Документы Лидерство по случаям обмана при оформлении купли-продажи недвижимости удерживает использование мошенниками поддельных официальных бумаг. Чаще всего подделывают: завещание; паспорт; доверенность; постановления суда. Как наказать квартирного мошенника по закону При этом сама сделка оформляется законно, и дать ей обратный ход покупателю будет очень сложно. Но в последние годы такие случаи встречаются реже благодаря введению Единого государственного реестра недвижимости. Поэтому сохраняйте бдительность при покупке квартир, доставшихся родственникам по завещанию, продающих ее по доверенности или имеющих длинную историю купли-продаж за последние годы – неожиданно могут возникнуть заинтересованные лица, которые ничего не знали о сделке, и она через суд станет недействительной.

«Забытые» родственники В других схемах  при продаже квартиры используется ход со «случайным» забыванием родственников, которые прописаны по этому адресу. Сюда относятся: временно выбывшие (отбывающие наказание, военнослужащие, студенты); совладельцы, неуведомленные о продаже их имущества; несовершеннолетние дети; муж или жена, не давшие согласие на оформление сделки; пациенты психоневрологических учреждений; родственники, оспаривающие завещание. Такие прописанные или признанные невменяемыми родственники станут поводом для судебных разбирательств и материальных издержек. А потому не ленитесь наводить справки о составе семьи продавца, общаться с соседями продавцов.

Налоги и долги Вы решили, что налог со сделки слишком велик и не стоит отчислять его в таком размере государству? Что же, этими намерениями с радостью воспользуются мошенники (или попробуют убедить, что это очень выгодно, если вы этого не знали). В этом случае сумма сделки в договоре разительно отличается от того количества денег, которые покупатель передал продавцу. Вы становитесь счастливым обладателем недвижимости, а через некоторое время узнаете, что недавний владелец квартиры пошел на попятную. Но согласно договору он обязан вернуть ту сумму, что указана в договоре (а если при этом он еще и заявит о пропаже денег и суд назначит ежемесячные выплаты) – и вот вы уже без квартиры и с финансовыми потерями. Избежать такого мошенничества очень просто – не стоит указывать в договоре сумму сделки меньше, чем она есть на самом деле.

Как защитить имущественные права в новостройке Продажа квартир с долгами за коммунальные и иные платежи (при этом они утаиваются продавцом) является еще одной схемой мошенников. Она зачастую идет в паре с подделкой документов из ЖЭКов и иных учреждений, а потому удостовериться в этом лично возможно только при обращении в эти организации.

Как обезопасить себя при покупке новостроя Все помнят пресловутый «Элита-Центр», тем не менее, некоторые аналогичные схемы существуют и сейчас. Здесь покупатель может наткнуться на различные схемы обмана, которые заканчиваются печальным исходом: застройщик признается банкротом; застройщик становится фигурантом уголовного дела; компания-продавец исчезает; квартира продается нескольким покупателям; недвижимость не соответствует изначальным параметрам. Обязательно проверяйте репутацию застройщика и его надежность прежде, чем инвестируете в недостроенный объект Как проверить законность строительства Как обезопасить себя при покупке квартиры на вторичном рынке Чтобы не попасть в такие ситуации, трезво оценивайте возможные риски, задавайте вопросы, интересуйтесь документами и изучайте законодательные нормы, а в случае покупки квартиры в новостройке – убедитесь в репутации застройщика.

И не жалейте денег на профессиональную помощь – юристы по недвижимости помогут провести комплексную проверку объекта, начиная от проверки подлинности документов и заканчивая текстом договора. А заключать сделки отправляйтесь к проверенным нотариусам или нотариальным конторам, ведь там помогут составить договор и дадут его вычитать, предоставят помещение для пересчета денег. 

Проверенные продавцы. Помните, что заключение договора купли-продажи является обязательным условием покупки недвижимости и без него вы не сможете доказать свое право на владение имуществом. И никогда не отдавайте задаток или залог без официального документа, заверенного нотариусом.